Crédit immobilier : puis-je dépasser le taux d’endettement de 35% ?

Depuis 2022, les banques ont interdiction d’accorder un crédit immobilier si vos mensualités excèdent 35% de votre salaire net avant impôt. Il vous est cependant possible de déroger à cette règle.

Afin de “limiter le risque de surendettement”, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), un organe dirigé par Bercy, a instauré des normes strictes pour encadrer l’octroi de prêts immobiliers. Depuis le 1er janvier 2022, les banques ont interdiction d’accorder un crédit à un ménage si les mensualités excèdent 35% de ses revenus nets avant impôt. La mensualité doit par ailleurs comprendre l’ensemble des frais afférents au prêt comme les intérêts, l’assurance de prêt mais aussi les frais de dossier et de garantie. Prenons un exemple : un ménage gagnant 2.000 euros net par mois ne pourra pas consacrer davantage de 700 euros au remboursement de sa maison ou de son appartement.

Cependant, les banques ont l'autorisation de déroger à cette règle dans 20% des cas. Autrement dit, un dossier sur cinq peut être affranchi de cette obligation. La banque décide alors elle-même du taux d’endettement qu’elle juge acceptable selon le profil du client. Un ménage aisé pourra facilement atteindre 38% d’endettement car il dispose d’un “reste à vivre” (la somme dont il dispose après s’être acquitté de l’ensemble de ses charges) suffisamment élevé aux yeux de l’établissement de crédit.

Soucieux que led banques financent l’ensemble des ménages, le HCSF a instauré un second critère : 80% des dérogations (soit 16% du total de crédit) doivent être réservées aux acquéreurs de leur résidence principale. Une souplesse qui permet de financer à la fois la classe moyenne à la limite du financement mais aussi les ménages aisés aux marges de manœuvre plus amples. Les 20% restants (soit 4% du total de crédit) sont dédiés au financement d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.